계약갱신요구권 행사 기간과 통보 방법 — 만료 전 언제까지?

2026년 8월 2일 공식 자료 확인

2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신한 주택 임대차라면, 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 그 전에 최초로 체결하거나 갱신한 계약이 그대로 계속 중이라면 만료 1개월 전까지 행사할 수 있으므로 계약 이력을 확인해야 합니다. 행사기간 안에 요구하면 원칙적으로 1회, 2년 갱신되고 임대인은 법에서 정한 사유가 없으면 거절하지 못하며, 구두·문자·이메일로도 가능하지만 분쟁에 대비해 임대인에게 도달한 사실이 남도록 보내야 합니다.

핵심 요약

• 2020년 12월 10일 이후 최초 체결·갱신한 계약의 행사기간은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 그 전 계약이 갱신 없이 계속 중이면 만료 1개월 전까지입니다.
• 임차인은 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있고 갱신 기간은 2년입니다.
• 보증금이나 월세 증액청구는 원칙적으로 기존 금액의 5% 이내입니다.
• 구두·문자·이메일로도 가능하지만 내용증명과 배달증명처럼 발송 내용과 도달 여부가 남는 방법이 안전합니다.

계약갱신요구권 기간·횟수·증액 상한

5%는 반드시 올려야 하는 비율이 아니라 증액청구의 상한입니다. 실제 보증금이나 월세는 임대인과 임차인이 협의해야 하며, 갱신계약에서 차임과 보증금 외의 조건은 원칙적으로 기존 계약과 같습니다.

2020년 12월 10일 이후 계약은 만료 2개월 전까지 통보하세요

계약서에서 최초 체결일·갱신일과 만료일을 먼저 확인하세요. 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신한 계약은 만료 6개월 전이 되는 날부터 2개월 전이 되는 날까지 행사해야 합니다. 그 전 계약이 갱신 없이 계속 중이면 만료 1개월 전까지 행사할 수 있습니다. 마지막 날에 맞추기보다 임대인이 내용을 확인하고 답할 시간을 고려해 일찍 통보하는 편이 안전합니다.

통보문에는 최소한 다음 내용을 적으세요.

1. 임대인과 임차인의 이름
2. 임차주택 주소와 현재 계약기간
3. 「주택임대차보호법」 제6조의3에 따른 계약갱신요구권을 행사한다는 명확한 문장
4. 통보한 날짜와 회신을 받을 연락처

다음처럼 짧게 작성할 수 있습니다.

임대인 ○○○님, 임차인 ○○○는 ○○주택의 현재 임대차계약에 관해 「주택임대차보호법」 제6조의3에 따른 계약갱신요구권을 행사합니다. 계약 만료일부터 2년간 갱신할 의사를 알리니 수신 여부를 회신해 주세요.

문자·이메일·내용증명 중 무엇으로 보내나요?

법에서 행사 방식을 하나로 정하지는 않습니다. 구두, 문자메시지, 이메일로도 의사를 밝힐 수 있습니다. 다만 분쟁이 생기면 언제 어떤 내용을 전달했고 임대인이 언제 받았는지가 쟁점이 될 수 있습니다.

• 문자나 메신저는 보낸 내용, 날짜, 상대방의 수신·회신 화면을 함께 보관합니다.
• 이메일은 발신함 원본과 임대인의 회신을 보관합니다.
• 내용증명 우편을 이용한다면 계약갱신요구 문구와 주택·계약 정보를 정확히 적고, 배달증명 등으로 도달 여부도 확인합니다.
• 전화로 먼저 협의했더라도 같은 내용을 문자나 서면으로 다시 보내 기록을 남깁니다.

임대인이 거절할 수 있는 법정 사유

임대인은 단순히 새 임차인을 구하거나 보증금·월세를 더 받으려는 이유만으로 갱신을 거절할 수 없습니다. 「주택임대차보호법」 제6조의3은 다음과 같은 경우를 거절 사유로 둡니다.

임대인이 실제 거주를 이유로 거절한 뒤, 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우에는 손해배상 문제가 생길 수 있습니다. 별도의 배상액 합의가 없다면 법은 환산월차임 3개월분, 새 임대차와 기존 환산월차임 차액의 2년분, 임차인이 입은 실제 손해액 가운데 큰 금액을 기준으로 정합니다.

계약갱신요구권 행사 순서

1. 계약 만료일과 행사 이력을 확인합니다

현재 계약서의 시작일·만료일과 2020년 12월 10일 이후 최초 체결·갱신 여부를 확인하고, 과거 갱신이 단순 합의나 묵시적 갱신이었는지, 계약갱신요구권을 명시적으로 행사한 갱신이었는지 자료를 모읍니다. 단순한 묵시적 갱신이나 합의 갱신만으로는 법정 계약갱신요구권을 사용한 것으로 보지 않습니다.

2. 갱신 의사를 명확하게 통보합니다

단순히 “계속 살고 싶다”고만 쓰기보다 계약갱신요구권을 행사한다는 문구를 넣습니다. 2020년 12월 10일 이후 최초 체결·갱신한 계약은 만료 2개월 전까지 임대인에게 전달되도록 여유 있게 보냅니다.

3. 통보와 도달 자료를 보관합니다

문자 화면, 이메일 원본, 내용증명 사본, 배달증명, 임대인의 답변을 한곳에 보관합니다. 임대인이 거절한다면 사유와 통보일도 서면으로 받아 두는 것이 좋습니다.

4. 갱신 조건을 서면으로 정리합니다

계약갱신요구권 행사 자체에 새 계약서가 필수인 것은 아니지만, 갱신 기간과 보증금·월세, 관리비 등 합의한 내용을 서면으로 남기면 분쟁을 줄일 수 있습니다. 갱신하면서 임대료가 바뀌었다면 전월세 신고 대상과 30일 신고 기한도 함께 확인하세요.

만료 2개월 전을 넘겼다면 어떻게 되나요?

2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신한 계약은 만료 2개월 전이 지난 뒤에는 법정 행사기간을 놓친 것이므로 계약갱신요구권으로 갱신을 요구하기 어렵습니다. 그 전에 최초 체결·갱신한 계약이 그대로 계속 중이면 만료 1개월 전까지 행사할 수 있습니다. 임대인과 합의해 새로 계약할 수는 있지만, 법정 갱신요구와는 구분됩니다.

다만 임대인도 정해진 기간에 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않았고 임차인도 같은 통지기한까지 종료 의사를 알리지 않았다면, 기존 조건으로 묵시적 갱신이 성립할 수 있습니다. 묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사와 다른 제도이므로, 상대방의 통지 여부와 차임 연체 등 예외를 함께 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

계약갱신요구권을 행사하면 무조건 보증금이나 월세가 5% 오르나요?

아닙니다. 5%는 증액청구의 최대 범위이지 자동 인상률이 아닙니다. 직전 계약이나 증액 후 1년이 지나지 않았다면 증액청구도 할 수 없습니다. 관할 시·도 조례가 더 낮은 상한을 정했는지도 확인하세요.

묵시적으로 한 번 갱신됐다면 계약갱신요구권을 이미 쓴 건가요?

아닙니다. 묵시적 갱신이나 당사자 간 합의로 재계약한 것만으로는 계약갱신요구권을 행사한 것으로 보지 않습니다. 다만 이전 통보에서 권리 행사 의사를 명확히 밝혔는지는 문자와 계약서 등 실제 기록으로 확인해야 합니다.

임대인이 직접 살겠다고 하면 거절할 수 있나요?

임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우는 법정 거절 사유입니다. 그러나 이를 이유로 거절한 뒤 정당한 사유 없이 갱신됐을 2년 안에 제3자에게 임대하면 임차인에 대한 손해배상 책임이 생길 수 있습니다.

갱신계약서를 반드시 다시 작성해야 하나요?

계약갱신요구권 행사 방식에는 특별한 제한이 없어 새 계약서를 써야만 권리가 생기는 것은 아닙니다. 다만 갱신 기간, 보증금·월세와 특약을 서면으로 정리하고 양쪽이 한 부씩 보관하면 나중에 합의 내용을 확인하기 쉽습니다.

공식 참고 자료

공식 자료 확인일: 2026년 8월 2일

• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제6조
• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제6조의3
• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제7조
• 국가법령정보센터 — 2020년 12월 10일 이후 계약의 행사기간 적용례
• 국가법령정보센터 — 민법 제111조
• 국가법령정보센터 — 국토교통부 계약갱신요구권 행사 방식 해석
• 찾기쉬운 생활법령정보 — 임대차계약의 갱신
• 부동산거래관리시스템 — 주택 임대차계약 신고 서비스 안내