임차권등기명령 신청 방법: 보증금 못 받고 이사할 때 순서·서류·비용

2026년 8월 3일 공식 자료 확인

전세나 월세 계약이 끝났는데 보증금을 전부 돌려받지 못한 채 이사해야 한다면, 먼저 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하고 등기사항증명서에 임차권등기가 실제로 기입됐는지 확인한 뒤 전출·이사하는 순서가 안전합니다. 접수증이나 법원의 결정만 확인하고 먼저 이사하지 말고, 등기 완료 여부까지 확인해야 기존 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

핵심 요약

• 신청 요건은 임대차가 끝났고 보증금의 전부 또는 일부가 반환되지 않은 경우입니다.
• 신청할 곳은 임차주택 소재지 관할 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원입니다.
• 법원 방문 접수뿐 아니라 대한민국 법원 전자소송포털을 통한 인터넷 접수도 가능합니다.
• 법원 결정을 받았다는 사실만으로 이사하지 말고, 등기사항증명서의 임차권등기 기입 완료를 확인하세요.
• 신청과 등기에 든 비용은 법에 따라 임대인에게 청구할 수 있지만, 접수와 동시에 자동으로 돌려받는 것은 아닙니다.

임차권등기명령은 언제 신청할 수 있나요?

임대차가 끝난 뒤 보증금 전부 또는 일부를 돌려받지 못한 임차인이 신청할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3에 따르면 보증금 전액이 아니라 일부만 돌려받지 못한 경우도 신청 대상에 포함됩니다.

계약기간이 끝났다면 만료 사실과 보증금 미반환 내역을 준비합니다. 묵시적으로 갱신된 계약에서 임차인이 해지를 통고한 경우에는 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 종료되는 등 계약 종료 방식마다 효력 발생 시점이 다릅니다. 중도 해지나 합의 해지라면 통지의 도달 또는 합의 내용을 확인할 수 있는 자료를 함께 준비하세요.

전차인은 임대인의 승낙을 받았더라도 임대인과 직접 임대차계약을 맺은 임차인이 아니므로 이 절차를 신청할 수 없습니다. 무허가 건물처럼 소유권등기를 할 수 없는 주택도 원칙적으로 임차권등기명령 대상이 되기 어렵습니다. 다만 사용승인을 받아 즉시 임대인 명의의 소유권보존등기를 할 수 있는 건물은 이를 증명하는 서면을 붙여 신청할 수 있습니다.

왜 등기 완료를 확인한 뒤 이사해야 하나요?

임차권등기를 마치기 전에는 주택의 점유와 전입신고를 유지해야 기존 대항력과 우선변제권을 지킬 수 있습니다. 임차권등기명령을 신청하기만 한 상태에서 먼저 집을 비우고 전출하면 이미 갖춘 권리를 잃을 위험이 있습니다.

주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기가 끝나면 기존 대항력과 우선변제권이 유지되고, 그 뒤 대항요건을 잃어도 이미 취득한 권리를 잃지 않는다고 정합니다. 따라서 다음 순서를 지키는 것이 중요합니다.

1. 임대차가 법적으로 끝났는지와 보증금 미반환액을 확인합니다.
2. 관할 법원에 임차권등기명령을 신청합니다.
3. 법원의 결정과 등기 진행 상태를 확인합니다.
4. 최신 등기사항증명서를 발급해 임차권등기가 실제로 기입됐는지 확인합니다.
5. 기입 완료 뒤 집을 인도하고 전출·이사합니다.

대법원 2025년 4월 15일 선고 2024다326398 판결에 따르면 임차권등기 전 대항력이나 우선변제권을 갖추지 못했거나 이미 잃었다면 등기가 끝난 때 새로 취득하고, 종전 권리가 소급해 회복되지는 않습니다. 이 경우 임차권등기보다 먼저 설정된 저당권 등보다 순위가 앞서지 않으므로, 등기만 하면 모든 보증금이 자동으로 보장된다고 이해해서는 안 됩니다.

임차권등기명령은 어디서 어떻게 신청하나요?

신청서는 임차주택 소재지 관할 법원에 직접 내거나 대한민국 법원 전자소송포털에서 온라인으로 제출할 수 있습니다. 관할은 현재 거주지나 이사할 곳이 아니라 임차주택 소재지를 기준으로 확인합니다.

1. 등기사항증명서에서 주택의 표시와 소유자를 확인합니다.
2. 임대차계약서, 주민등록 자료, 계약 종료와 보증금 미반환을 소명할 자료를 모읍니다.
3. 신청 취지·이유, 주택의 표시, 반환받지 못한 보증금과 대항력·우선변제권 취득 사실을 신청서에 적습니다.
4. 관할 법원 민사신청 창구 또는 전자소송포털에 신청서와 첨부서류를 제출하고 비용을 냅니다.
5. 보정명령이나 송달 안내가 오면 정해진 내용에 따라 보완합니다.
6. 결정 뒤 등기사항증명서를 다시 발급해 임차권등기 기입 완료를 확인합니다.

인천지방법원 민원상담 사례는 관할 법원 방문과 전자소송 접수를 모두 안내합니다. 실제 관할과 제출 형식은 대한민국 법원 누리집의 관할법원 찾기와 전자소송포털에서 다시 확인하세요.

신청할 때 어떤 서류를 준비하나요?

임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제3조에 따른 기본 서류와 사건별 소명자료를 준비합니다.

법원은 사건에 따라 추가 자료나 보정을 요구할 수 있습니다. 특히 묵시적 갱신 뒤 해지, 중도 해지, 임대인 주소 불명, 주택 일부 임차라면 접수 전에 관할 법원 안내를 확인하는 편이 안전합니다.

신청비용은 얼마이고 임대인에게 청구할 수 있나요?

임대인 1명·임차인 1명·주택 1개인 공개 공식 안내의 기준 사례는 43,400원이며, 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 찾기쉬운 생활법령정보의 신청비용 안내는 현재 공개 페이지에서 정보 기준일 2026년 6월 15일의 임대인 1명·임차인 1명·주택 1개 사례를 다음과 같이 계산합니다.

당사자 수, 주택 수, 송달 횟수와 요금 변경에 따라 실제 납부액은 달라질 수 있습니다. 따라서 43,400원은 고정 총액이 아니라 위 조건의 공식 기준 사례로 보고, 제출할 때 관할 법원 또는 전자소송포털에 표시되는 납부액을 확인하세요.

주택임대차보호법 제3조의3 제8항은 신청과 그에 따른 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정합니다. 대법원 2025년 4월 24일 선고 2024다221455 판결에 따르면 민사소송으로 청구하거나 상계의 자동채권으로 삼는 등의 방법으로 행사할 수 있습니다. 신청과 동시에 자동 환급되는 것은 아니므로 영수증과 납부 내역을 보관하세요.

등기를 마치지 않고 먼저 이사하면 어떻게 되나요?

임차권등기가 끝나기 전에 주택을 인도하고 전출하면 종전에 갖춘 대항력이나 우선변제권을 잃을 수 있고, 이후 등기가 끝나도 그 권리가 종전 시점으로 소급해 회복되지는 않습니다. 따라서 가능한 한 등기사항증명서에서 임차권등기 완료를 확인할 때까지 점유와 전입신고를 유지하세요.

이미 이사했다면 신청 자체를 포기할 필요는 없습니다. 대법원 2025년 4월 15일 자 2024마8598 결정은 임대차가 끝난 뒤 주택 점유를 잃었더라도 보증금을 반환받지 못했다면 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 판단했습니다. 다만 이사 시점에 따른 대항력·우선변제권과 선순위 권리의 영향은 별도 검토가 필요하므로 관할 법원, 대한법률구조공단 또는 법률전문가에게 사건 자료를 보여 주고 확인하세요.

자주 묻는 질문

보증금 일부만 못 받아도 신청할 수 있나요?

네. 보증금 전액뿐 아니라 일부라도 반환받지 못했다면 신청할 수 있습니다. 신청서에는 실제로 반환받지 못한 금액을 정확히 적고 이체 내역 등으로 지급·반환 내역을 정리하세요.

임대인의 동의가 있어야 하나요?

아닙니다. 임차인이 법원에 신청해 결정을 받는 절차이므로 임대인의 신청 동의가 요건은 아닙니다. 다만 임대인의 주소와 송달에 필요한 정보를 정확히 적고 법원의 보정 요구에 응해야 합니다.

법원 결정문을 받으면 바로 전출해도 되나요?

결정문 수령만으로 판단하지 마세요. 등기사항증명서를 발급해 임차권등기가 실제로 기입된 사실을 확인한 뒤 전출·이사하는 것이 안전합니다.

임차권등기를 하면 보증금이 자동으로 입금되나요?

아닙니다. 임차권등기는 대항력과 우선변제권을 보전하며 이사할 수 있게 하는 절차이지, 보증금을 자동으로 지급하는 절차가 아닙니다. 보증금을 받으려면 별도의 반환 청구 절차가 필요할 수 있습니다.

보증금을 받은 뒤 임차권등기를 먼저 말소해야 하나요?

대법원 2005년 6월 9일 선고 2005다4529 판결은 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행돼야 한다고 판단했습니다. 보증금 반환과 말소 순서를 두고 다툼이 있다면 임의로 먼저 말소하지 말고 법률상담을 받아 안전한 진행 방법을 확인하세요.

공식 출처

공식 자료 확인일: 2026년 8월 3일

• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제3조의3
• 국가법령정보센터 — 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제3조
• 찾기쉬운 생활법령정보 — 주택 임차권등기명령 신청
• 찾기쉬운 생활법령정보 — 임차권등기명령 신청비용
• 인천지방법원 — 주택임차권등기명령 신청서류와 제출방법
• 대한민국 법원 — 전자소송포털
• 국가법령정보센터 — 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결
• 국가법령정보센터 — 대법원 2025. 4. 15. 자 2024마8598 결정
• 국가법령정보센터 — 대법원 2025. 4. 24. 선고 2024다221455 판결
• 국가법령정보센터 — 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결