HUG 전세보증금 반환보증 가입 기한·조건·신청 방법

2026년 8월 2일 공식 자료 확인

HUG 전세보증금반환보증은 신규 계약이면 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터, 갱신 계약이면 기존 계약 만료일 1개월 전부터 갱신 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다. 전세보증금은 수도권 7억원, 그 밖의 지역 5억원 이하여야 하며, 금액 기준만 맞는다고 가입되는 것은 아닙니다. 전입신고·확정일자, 주택가격과 선순위채권, 등기부와 건축물대장 조건까지 함께 심사합니다.

핵심 요약

• 신규 계약은 잔금지급일·전입신고일 중 늦은 날부터, 갱신 계약은 기존 계약 만료일 1개월 전부터 신청할 수 있습니다.
• 신규·갱신 모두 해당 계약기간의 1/2이 지나기 전에 신청해야 합니다.
• 전세보증금은 수도권 7억원, 그 밖의 지역 5억원 이하여야 하지만 금액 기준만으로 가입이 확정되지는 않습니다.
• 전입신고·확정일자와 1년 이상 계약기간을 갖추고, 주택가격·선순위채권·등기부·건축물대장 조건을 함께 확인해야 합니다.
• 보증한도는 주택가격 × 담보인정비율 90% - 선순위채권 등이며, 지사·위탁은행 또는 안내된 모바일 채널에서 신청합니다.

HUG 전세보증금 반환보증 신청 기한은 언제까지인가요?

신규 계약과 갱신 계약은 신청을 시작할 수 있는 시점이 다르지만, 모두 해당 전세계약기간의 절반이 지나기 전까지 신청해야 합니다.

• 신규 전세계약: 계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 절반이 지나기 전에 신청합니다.
• 갱신 전세계약: 기존 전세계약기간 만료일 1개월 전부터 갱신 전세계약서상 계약기간의 절반이 지나기 전까지 신청합니다.

계약기간 절반이 되는 날에 임박하면 서류 보완이나 주택가격 확인에 쓸 시간이 부족할 수 있습니다. 전입신고와 확정일자를 갖춘 뒤에는 HUG의 가입 가능 여부 확인 메뉴에서 먼저 조건을 점검하고 신청 준비를 시작하세요.

누가 어떤 주택으로 가입할 수 있나요?

전세계약서상의 임차인이 신청합니다. 개인뿐 아니라 법인과 외국인도 신청할 수 있지만, 중소기업이 아닌 법인 임차인은 전세권을 HUG로 이전하는 조건이 붙습니다.

HUG가 안내하는 보증 대상 주택은 다음과 같습니다.

• 단독·다가구·다중주택
• 연립·다세대주택
• 아파트
• 노인복지주택
• 주거용 오피스텔

주거용 오피스텔은 원칙적으로 계약서나 중개대상물 확인·설명서에서 주거용임을 확인할 수 있어야 합니다. 다만 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제2조 제2호에 해당하고 등기부 갑구에서 민간임대주택등기를 확인할 수 있는 주택은 주거용 표기가 없어도 됩니다. 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등은 일반 전세보증금반환보증의 대상 주택이 아닙니다.

가입 전에 확인할 핵심 조건은 무엇인가요?

전입신고·확정일자와 계약서 조건을 갖추고, 보증금·선순위채권이 보증한도 안에 들며, 등기부·건축물대장 요건까지 모두 통과해야 합니다.

전입신고와 확정일자를 갖춰야 합니다

신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고를 마치고 전세계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 전세계약기간은 1년 이상이어야 하며, 원칙적으로 공인중개사가 확인하고 날인한 계약서가 필요합니다. 최초 계약을 공인중개사를 통해 체결했다면 갱신 계약서는 공인중개사 날인이 없어도 가입할 수 있습니다.

보증금과 선순위채권이 보증한도 안에 들어야 합니다

HUG의 기본 보증한도 산식은 다음과 같습니다.

보증한도 = 주택가격 × 담보인정비율 90% - 선순위채권 등

따라서 전세보증금과 선순위채권 등을 합한 금액이 주택가격 × 90% 이내여야 합니다. 선순위채권은 임차인의 전세보증금보다 먼저 변제받을 수 있는 담보채권으로, 등기부 을구의 근저당권 금액과 등기일자를 확인해야 합니다. 단독·다중·다가구주택은 신청인보다 앞선 다른 세입자의 보증금도 선순위채권 등에 포함될 수 있습니다.

등기부상 선순위채권 자체도 주택가액의 60% 이내여야 합니다. 단독·다중·다가구주택은 선순위채권과 다른 세입자의 선순위 보증금 등을 합한 금액이 주택가액의 80% 이내여야 하며, 다른 세입자의 선순위 보증금을 제외한 선순위채권은 주택가액의 60% 이하여야 합니다. 여기서 HUG가 쓰는 주택가액은 주택가격 × 담보인정비율 90%입니다. 실제 주택가격은 HUG가 정한 가격정보 적용 순서로 판정하므로 단순히 최근 매물가나 임대인이 말한 시세만으로 계산하면 안 됩니다.

등기부와 건축물대장 조건도 심사합니다

신청 전에는 다음 사항을 확인하세요.

• 보증서 발급일을 기준으로 경매신청·압류·가압류·가처분·가등기 같은 소유권 권리침해가 없어야 합니다.
• 주택의 건물과 토지 또는 대지권이 모두 임대인 소유여야 합니다. 다만 공공택지로서 지적이 정리되지 않아 대지권이 미등기된 경우에는 예외가 있습니다.
• 아파트를 제외한 주택은 건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있지 않아야 합니다.
• 단독·다가구·다중주택을 제외하면 전입세대확인서에 다른 세대의 전입내역이 없어야 합니다.
• 전세보증금반환채권의 담보 제공이나 양도를 금지하는 특약이 없어야 합니다.
• 전세권이 설정돼 있다면 말소하거나 HUG로 이전하는 절차가 필요할 수 있습니다.

전세대출을 받으면서 반환채권에 질권을 설정했거나 채권양도를 통지했다면 원칙적으로 가입할 수 없습니다. 다만 HUG와 업무협약을 맺은 SGI서울보증의 보증부 전세대출이나 신용대출은 예외가 있으므로 대출받은 은행과 HUG에 확인하세요.

보증료는 얼마인가요?

HUG는 보증료를 다음 산식으로 계산합니다.

보증료 = 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 ÷ 365

2026년 8월 2일 확인한 HUG 상품개요의 기본 보증료율은 보증금액, 아파트 여부, 부채비율에 따라 연 0.097%～0.211%입니다. 사회배려계층 등에 해당하면 할인 서류를 제출할 수 있고, 선순위채권금액이 주택가액의 50%를 넘으면 산출 보증료가 10% 할증될 수 있습니다. 실제 보증료는 신청 화면이나 지사·위탁은행에서 다시 확인하세요.

HUG 전세보증금 반환보증은 어떻게 신청하나요?

HUG가 안내하는 흐름은 가입 가능 여부 확인 → 보증신청 → 보증심사 → 보증발급입니다.

1. HUG 상품개요에서 신청기한, 보증금 기준과 대상 주택을 확인합니다.
2. 등기부, 건축물대장과 전입세대확인서로 권리관계와 주택 요건을 점검합니다.
3. 공통서류와 주택유형·신청인 상황에 따른 추가서류를 준비합니다.
4. HUG 지사나 위탁은행을 방문하거나 HUG가 안내하는 모바일 채널로 신청합니다.
5. 보완 요청이 오면 서류를 제출하고, 심사 뒤 보증료를 납부해 보증서를 발급받습니다.

HUG 공식 페이지는 모바일 경로로 다음 채널을 안내합니다.

• 네이버페이: 부동산 → 부동산금융 → 전세금반환보증
• 카카오페이: 부동산 → 전세반환보증
• 토스: 전체 → 부동산 → 내 전세금 지키기
• 안심전세App의 모바일 보증 신청

메뉴명과 취급 대상 주택은 채널별로 다를 수 있고, HUG 모바일 상품 안내에는 주택유형별 일시적 이용 제한도 따로 표시됩니다. 주소가 조회되지 않거나 모바일 신청 대상이 아니라면 영업지사 또는 위탁은행 신청 가능 여부를 확인하세요. 인터넷보증에서는 보증서를 발급할 수 있지만, 보증 신청 채널은 HUG의 최신 안내를 따라야 합니다.

어떤 서류를 준비해야 하나요?

HUG의 공통 제출서류는 다음과 같습니다.

주민등록등본, 전입세대확인서, 등기부등본, 건축물대장 같은 발급서류는 HUG가 안내한 최근 1개월 이내 발급분을 준비하는 것이 원칙입니다. 갱신 계약이면 최초 계약서도 함께 제출합니다.

주거용 오피스텔은 중개대상물 확인·설명서가 추가될 수 있습니다. 단독·다중·다가구주택은 타전세계약체결내역확인서와 최근 5개년 확정일자 부여현황 등이 필요합니다. 임대인이나 임차인이 법인인 경우, 대리계약을 체결한 경우, 임대인이 외국에 거주하거나 외국인인 경우에도 추가서류가 달라지므로 신청 채널에 먼저 문의하세요.

신청 기한을 넘기면 어떻게 되나요?

일반 보증은 HUG가 정한 신청기한을 지나면 가입하기 어렵기 때문에 보증 없이 계약 만료를 맞을 수 있습니다.

HUG는 매월 공고하는 미분양관리지역의 임차인에게 신청기한을 계약 만료 6개월 전까지 늘리는 특례를 안내하고 있습니다. 이 특례는 모든 지역에 적용되지 않으므로, 표준 기한을 넘겼다면 HUG의 최신 미분양관리지역 공고와 본인 계약의 적용 가능 여부를 즉시 확인하세요.

자주 묻는 질문

월세가 조금 있는 반전세도 가입할 수 있나요?

보증부 월세계약도 신청할 수 있습니다. 2026년 7월 1일 이후 신규 보증과 보증금액이 증가하는 갱신보증은 HUG 전월세전환율 6.5%로 환산한 전세보증금이 수도권 7억원, 그 밖의 지역 5억원 이하여야 합니다. 적용 전환율은 신청 시점의 HUG 상품개요에서 다시 확인하세요.

전세보증금이 기준 이하이면 무조건 가입되나요?

아닙니다. 전입신고·확정일자, 계약기간, 주택가격과 선순위채권, 등기부의 권리침해, 위반건축물 여부와 전세대출의 담보 제공 여부 등을 함께 심사합니다.

갱신 계약서에 공인중개사 도장이 없어도 되나요?

최초 계약을 공인중개사를 통해 체결했다면 갱신 계약은 공인중개사를 통하지 않았어도 가입할 수 있습니다. 이 경우 최초 전세계약서와 갱신 계약서를 함께 준비하세요.

보증료 지원과 반환보증 가입은 같은 신청인가요?

아닙니다. 먼저 HUG 등 보증기관의 반환보증에 가입해 보증료를 낸 뒤, 별도의 보증료 지원사업 요건을 충족하면 관할 지자체 등에 환급을 신청하는 구조입니다. 반환보증 가입 심사와 보증료 지원 심사는 각각 확인해야 합니다.

공식 참고 자료

공식 원문 확인일: 2026년 8월 2일

• 주택도시보증공사 — 전세보증금반환보증 상품개요
• 주택도시보증공사 — 전세보증금반환보증 이용절차 및 제출서류
• 주택도시보증공사 — 전세보증금반환보증 자주하는 질문
• 주택도시보증공사 모바일HUG — 전세보증금반환보증 상품 안내
• 주택도시보증공사 — 국토부 전세보증금반환보증 보증료 지원사업